Si estas pensando en comprar un TERRENO en el campo para vacacionar o bien para vivir con mejor calidad de vida en las afueras de Santiago o cualquier lugar de Chile, debes tomar algunas precauciones.

A continuación te dejamos algunos CONSEJOS CLAVE, entregados por expertos a Doomos, para que estés informado antes de invertir en tu soñada parcela.

Ya sea como primera o segunda vivienda el destino del terreno, nos estamos refiriendo a un predio AGRÍCOLA es decir NO URBANO.Y comprar un terreno y hacer esta inversión, puede ser el sueño de muchos, el problema es que es posible que su adquisición resulte un poco más compleja que comprar un paño al interior del límite urbano.

¿Por qué? Según expertos, cuando el predio es urbano, el comprador está más protegido, debido a las leyes que obligan a contar con urbanización completa, es decir, alcantarillado, pavimentación e iluminación, de lo contrario no se puede vender. Pero cuando el terreno es agrícola la situación es distinta.

Lo primero: definir el uso

Víctor Danús, gerente general de ProUrbe (www.prourbe.cl), con amplia experiencia en gestión inmobiliaria y corretaje de propiedades en nuestro país, señala que “antes de comprar una parcela es necesario reflexionar sobre el uso que le daremos: de fines de semana, vacaciones, o sencillamente la estamos adquiriendo como inversión”. Porque, en definitiva, de esto va a depender en parte cómo minimizamos riesgos.

Sin embargo, independientemente del fin de la parcela, lo esencial es saber:

1. Cuáles son los DERECHOS DE AGUA con los que cuenta el terreno, y los gastos asociados en agua potable, considerando, además de consumo, piscina y riegos, que son de alto costo en una parcela. El punto más sensible es el agua, pues sin este recurso es imposible vivir en el sitio. Expertos explican que no es lo mismo tener aguas propias, a que el loteador se quede con los derechos de agua y que cobre un adicional por prestar el servicio
2. ACCESIBILIDAD AL SITIO, es decir, la calidad de los caminos, y si es necesario contar con un vehículo de doble tracción o no, si están iluminados, pavimentados, ya que eso influye también en el precio y en la calidad de vida de quienes optan por una parcela
3. Cercanía que pueda tener el terreno a un RÍO, LAGO o bien el MAR, ya que son variables que van modificando el precio y la futura plusvalía de la parcela. Por ejemplo, los loteos que se ofrecen en el sector cordillerano de la quinta región, como Los Andes y San Felipe, varían su valorización comercial de acuerdo con la cercanía a centros de esquí.

Ojo con los terrenos pantanosos

Posterior a esto, Danús recomienda:

• Verificar si los terrenos están debidamente loteados.
• Si cuentan con toda la normativa para construir en ese condominio.
• Ver el tipo de suelo que tenga cada uno de los terrenos, si son aptos para cultivo, ver si son suelos pantanosos que cuando llueva se inundarán y considerar si esos terrenos están cerca de un río o afluentes de agua, porque en el invierno suben los causes y pueden inundar todas las parcelaciones, incluso las casas.

Solo 2 Viviendas por Parcela

Lo que sí, está resguardado por ley es la subdivisión de los predios agrícolas los que no se pueden dividir en menos de 5.000 m2, trámite que tiene que contar con la autorización del Servicio Agrícola y Ganadero (SAG). Hay casos donde se puede ajustar el tamaño mínimo, donde se puede hacer una subdivisión predial mínima de 2.000 m2 en algunos terrenos, pero hay que compensarla con otros sitios de 8.000, 15.000 y hasta 20.000 m2, de manera que el promedio de todos los sitios sea 5.000 m2.

Expertos indican que en caso de que una parcelación no se encuentre regularizada, el comprador se expone a que el Conservador de Bienes Raíces respectivo no inscriba el dominio del inmueble a su nombre.

En estos casos, lo recomendable es dejar sin efecto la escritura de común acuerdo, devolver los dineros comprometidos y que el dueño original gestione los permisos frente al SAG.

Otro punto importante, es determinar si existe algún otro impedimento para que el terreno pueda ser vendido: 

• EMBARGOS o PROHIBICIONES
• DEUDAS por CONTRIBUCIONES
• Si la propiedad está afecta a EXPROPIACIONES

Para aclarar estos puntos, es necesario solicitar los títulos de dominios anteriores, hasta completar 10 años hacia atrás. Para esto se recomienda pedir la asesoría de un abogado o bien del respectivo rcorredor de propiedades.

Por otra parte, la legislación también indica que solo se pueden construir 2 viviendas, donde una de ellas debe ser del cuidador. Según expertos, no se pueden vender esas 2 casas por separado, el predio se debe transar completo. Además, aunque se encuentren en un terreno agrícola, las viviendas también deben contar con recepción municipal.

Problemas de Insolvencia

Al interior de las ciudades, todos los condominios se acogen a la ley de copropiedad, por lo que deben contar con un reglamento interno. En el caso de los terrenos agrícolas, no hay ninguna obligación, pero muchos loteos han optado por tener la figura, estableciendo un sistema de administración con una asamblea de propietarios y un administrador.

Algunos loteos por ejemplo, norman la clase de obra que se pueden hacer, detallando el tipo de techo, el color de los inmuebles, y los materiales de construcción permitidos. Otro punto que se acuerda con los reglamentos internos son el cobro de gastos comunes, los que ayudan a mantener la comunidad, caminos, seguridad, etc. Sin embargo, como no todos los propietarios construyen de inmediato, es frecuente que exista morosidad.

“Podríamos decir que la tendencia en este tipo de condominios es que la morosidad aumenta en los loteos y parcelaciones debido a que al ser proyectos nuevos y algunos de segunda vivienda los propietarios no construyen inmediatamente, por lo tanto la frecuencia de pagos no es la regular y eso lleva a que se retrasen”, señala Danús de ProUrbe.

Y agrega que “Por otro lado, muchos de estos proyectos se encuentran por un gran período a cargo de las áreas de post venta de las respectivas inmobiliarias y al no existir administración definida su foco no está en cobrar los gastos comunes ypor ende se produciría un desorden administrativo en los pagos”.

Minimizando riesgos

Finalmente, podemos agregar que paraminimizar riesgos dependerá del uso de la parcela y de lo que cada persona necesite y esté buscando. Si lo importante para alguien es la seguridad y tranquilidad se debería considerar un condominio cerrado con accesos controlados: guardias, portones eléctricos, cámaras, iluminación vial, etc.

Ahora bien, en el caso de que una persona no quiera acogerse a los reglamentos de un condominio donde se condiciona el tipo de construcción y una larga lista de normativas, lo mejor es buscar una parcela fuera de un loteo, pero donde probablemente deberá hacerse cargo las instalaciones de agua, electricidad, entre otros.

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